杭州市大运河杭州萧山火车西站段历史文化街区承载运河航运、铁路交通、工业仓储三重历史记忆，其“交通枢纽+工业遗存”双重基因与传统古城型、商业型历史文化街区差异显著，保护利用面临多重挑战：工业遗存以单一仓储功能为主，梁柱腐蚀、屋顶渗漏等结构老化问题突出，适配现代多元消费需求改造难度大；交通枢纽人流潮汐效应明显，高峰与平峰客流反差强烈，给街区持续运营带来考验；基础设施建设滞后、环境脏乱差等问题的存在，与游客高品质体验需求形成反差。基于这些困境，街区以系统统筹思维探索出可实践、可推广的保护利用路径，为全国同类街区提供了有益借鉴。

一、锚定遗产内核，科学规划立根基

深挖基因定方向。组建专业团队开展全域文脉梳理与现状调研，通过文献查阅、入户走访、专家论证等方式，系统挖掘运河航运、铁路交通、工业仓储文化核心内涵，精准提炼“交通枢纽+工业遗存”双重基因，以此推进活化利用：这一基因的提炼，从根源上打破了传统街区活化利用的同质化桎梏，区别于普通文旅街区单纯的商业招商、景观复刻模式，该区域的活化利用将以“交通枢纽”的物流、运输、集散文化为脉络，打造兼具交通历史展示与现代物流体验的特色空间；以“工业遗存”的仓储、生产、制造文化为内核，改造仓库楼房、月台等载体，打造工业文创工坊、仓储式展览空间、工业主题体验区等差异化业态，让活化利用不再停留在表面的业态堆砌，而是深度融合本土文化基因，形成独一无二的街区活化模式，实现遗产保护与活化利用的共生发展。建立历史、艺术、利用三维价值评估体系，明确保护优先级：将世界文化遗产、市级文物保护单位等列为刚性保护对象，实行最严格保护；梳理37处仓库楼房等可活化载体，形成“保护清单+利用目录”双轨台账，清晰界定保护与利用边界，为精准施策奠定基础。

浙农东巢艺术公园鸟瞰

动态更新促平衡。以“保护优先、合理利用”为原则，联合专业机构编制街区保护利用规划，精准划定核心保护区、建设控制地带，将保持红砖灰瓦工业风貌等列为刚性要求。创新“动态更新”模式，结合枢纽人流特征，将街区划分为核心体验区、业态培育区、预留发展区，按“先核心、后周边”时序推进。预留部分弹性空间，通过“留白”应对未来功能迭代，避免“冻结式保护”与“过度开发”，实现保护与发展动态平衡。

分类保护守根基。制定建筑分类保护标准，将街区建筑划分为修缮保护、改造利用、风貌协调三类，实施差异化管控。对5处市级文物保护单位、31栋核心历史建筑，严格遵循“最小干预”原则，采用传统工艺修复红砖灰瓦、人形桁架等特色构件，累计修复红砖墙面约2800平方米、灰瓦屋面1500余平方米，加固人形桁架36组，最大限度保留原始风貌与肌理；对37处一般性工业遗存（含6000平方米月台附属建筑），采用可逆性手法改造内部空间，不破坏建筑外观与工业肌理，通过增设模块化功能分区、适配现代管线系统等方式满足文创、展览、办公等使用需求，确保与整体风貌协调共生。

二、业态创新融合，空间活化赋新能

功能复合强承载。采用“工业遗存+现代功能”的融合模式，推动商业、文化、艺术、休闲等业态多元叠加，形成“白天可游、夜晚可玩、四季可逛”的全时段运营格局。沿街布局咖啡馆、买手店、展厅等对外友好型业态，打造富有活力的街道生活场景，通过功能混合提升空间利用效率与消费吸引力。

浙农东巢艺术公园的中心步道

建章立制保品质。构建“审美公约+准入标准”双重商户筛选体系，制定统一入驻规范，明确门头设计、外摆陈列、经营品类等要求，确保街区风格统一。科学规划业态配比，文化、商业、休闲类占比均衡，重点引入本土原创、非遗工坊、小众设计师等特色商户，避免同质化堆砌。设立本土主理人孵化计划，提供租金优惠及营销支持，实现本土原创店铺占比达30%，形成“品牌共生、特色鲜明、文化浓郁”的业态生态。

场景营造引客流。打造“IP（知识产权）活动+主题市集+常态体验”三维运营体系，以“文创+潮文化+夜经济”为核心，策划特色活动。例如，春季推出“春日市集·非遗焕新”，邀请本地非遗代表性传承人现场展演并设置互动体验区；夏季打造“落日音乐会”IP，依托月台、中心广场等场景吸引青年群体聚集；秋季举办“怀旧工业展”，通过老物件陈列、历史影像播放唤醒集体记忆；冬季开展“暖冬文创节”，联动商户推出限定产品与互动项目。紧扣传统节日开展主题活动，每月推出2~3场特色活动，保持街区热度，强化文化引领。

三、机制创新保障，长效运营求实效

运营前置筑基础。将运营思维贯穿项目全流程，打破“先建设后运营”模式。改造前开展精准客群调研，分析中转客、本地青年、家庭游客等客群需求，规划差异化业态与游览动线。按“流量—转化—复购”逻辑优化布局：核心入口设置高频消费业态引流，街区深处布局沉浸式业态延长游客停留时间，通过连廊、导览标识提升游览舒适度。改造过程中同步敲定核心活动IP与首批商户，签订意向协议，确保开业即运营、运营即成熟，筑牢长效发展基础。

浙农东巢艺术公园航拍

政企协同聚合力。构建“政府引导+市场运作”的协同机制，政府前期主导基础设施改造与政策框架制定，降低社会资本进入门槛。环境改善方面，针对更新前杂草丛生、设施老旧等问题，对4.66万平方米核心区域实施改造：将破损水泥路面翻新为5000平方米融入工业标识的彩色沥青路面，新建1.5千米雨污分流管网、完成1.2千米强弱电管线入地，增设50组分类垃圾桶、40张休闲座椅、80盏工业风景观路灯，打造3处总面积约800平方米的口袋公园。中后期设立由多部门及属地街道组成的工作专班，监督运营方合规利用历史建筑，确保“开发不破坏、盈利不越界”。

轻资产运营提效能。采用“长期租赁+统一运营”的轻资产模式，由运营方获得长期经营权后进行统一规划、改造、招商与管理；构建租金、活动举办、自营项目、IP授权等多元营收渠道，提升抗风险能力，实现前期盈亏平衡、长期持续盈利的良性循环。

历史街区焕发多元价值

经过系统保护与精细运营，该街区实现从“闲置脏乱”到“活力优质”的蜕变，多元价值持续凸显。建筑保护上，街区整体格局及特色建筑得到修缮维护，工业肌理得以完整保留。通过一系列贴合街区文旅定位与工业遗存更新实际需求的环境改造，街区环境得到大幅改善，成为周边居民休闲娱乐好去处。文化传承上，建成多处文化载体，累计举办200余场特色文化活动，本土原创品牌蓬勃发展。累计接待游客超2000万人次，带动就业1000余人，实现营收6亿多元，其中“落日夜市”被列为浙江省首批重点培育文旅市集，整个街区已成为辐射周边的文化体验地与消费集聚地。

来 源：《城乡建设》2026年第16期