王力代表：

您在市十三届人大五次会议上提出的《关于整改新德佳苑小区公共设施存在问题的建议》（下16号）收悉。经我委主办，市住保房管局、市城投集团会办，现答复如下：

一、基本情况

1.项目概况

新德佳苑小区为杭州市土地储备中心负责做地的杭氧地块拆迁安置房小区，该项目建设主体为杭州市拆迁安置房建设管理中心（杭州拆迁安置房建设有限公司），代建单位为杭州绿城东部置业有限公司（以下简称“绿城公司”）。该小区于2015年完成竣工验收并交付使用，交付后一直由杭州润宇物业管理公司（以下简称“润宇物业公司”）提供物业管理服务。2017年10月，经市政府批准，新德佳苑除用于杭氧地块拆迁安置外，剩余666套房源全部调拨移交给下城区政府。2018年2月，该项目完成决算审计和资金结算。

其中，杭州拆迁安置房建设有限公司于2016年划转至市城投集团所属市市政公用建设开发公司，并于2018年被市市政公用建设开发公司所属全资子公司-杭州新旸实业有限公司（以下简称“新旸公司”）吸收合并。

2.之前维修情况

2015年新德佳苑第一批住户入住后，反映小区雨水排放不畅，尤其是大雨天气，小区积水现象严重。后经建设单位协调，及时对雨水管、下水井进行了维修和整改，费用列入建安成本由市土地储备中心承担。

2018年2月，市建委曾就新德佳苑住户反映的底层厨房废水排水不畅事宜进行了专题协调，形成了《关于新德佳苑部分废水管道提升改造事宜专题会议纪要》（杭建村改发﹝2018﹞52号），明确：一是由杭州拆迁安置房建设有限公司负责委托原施工单位对厨房废水管道进行提升改造，改造实施方案要经建设单位、代建单位、市质安监总站、小区物业、胜利经合社等单位专题研究予以确认；代建单位负责做好技术服务及现场管理工作；市保障房建设管理办公室负责相关沟通协调工作。二是改造提升工程费用由市土地储备中心承担。三是改造提升工程完成后，由杭州拆迁安置房建设有限公司牵头，组织代建单位、胜利社区、胜利经合社、小区物业等单位进行验收；验收合格后，直接移交小区物业进行管理，质量保修期为6个月。四是由胜利社区负责尽快启动新德佳苑首届业主委员会选举工作。

现废水管道改造提升工程已于2019年8月完成，并通过验收移交至润宇物业公司，移交时约定在移交后6个月内由施工单位负责处理管道堵塞问题，6个月后由润宇物业公司负责。据新旸公司反馈，在管道改造移交后至今，润宇物业公司未向其提出过管道新出现堵塞的问题。

3.针对问题已开展的工作

6月2日，我委会同人大代表、政协委员、胜利社区、胜利经合社及润宇物业公司进行了现场踏勘，就问题做进一步了解沟通。

6月5日，我委召集市房管局、市规划和自然资源局（市土地储备中心）、市城投集团、市市政公用建设开发公司、新旸公司、下城区城投集团、胜利社区、胜利经合社及润宇物业公司等相关单位与人大代表、政协委员踏勘现场，并进行了深入讨论和专题研究，明确了电梯加装问题的解决建议，并对如何解决路面积水、厨房反水问题的工作方向达成一致意见。

6月22日，考虑到路面积水、厨房反水问题的专业性和复杂性，我委召集绿城公司技术专家、胜利社区及润宇物业公司工作人员对积水、反水点逐一进行排查分析，并详细讨论了改造提升的可行性。

7月2日，我委会同绿城公司技术专家对照新德佳苑设计图纸及相关统计数据，专题研究路面积水、厨房反水的原因及解决路径。

二、问题办理情况

1.关于加梯问题

新德佳苑10幢房屋共22个单元，地上18或22层，地下2层，共配置有28台电梯。据市城投集团（新旸公司）反馈，该项目单元间的电梯数量严格按照设计方案批复及施工图设置，符合规范要求。

另外，根据6月5日专题会议上市房管局意见，如居民要求通过加装电梯进一步提升乘梯舒适性和便捷性，可按照我市既有住宅加装电梯的相关政策和流程，向房管部门提出申请。

2.关于小区路面积水和底层厨房反水问题

新德佳苑小区雨水排放系统采用了海绵城市的全新设计理念，通过海绵措施的“吸、蓄、渗”减少了小区内路面的排水口及窨井，大大提升了新德佳苑小区的整体环境品质。2015年建设单位也曾根据业主反映，增设了部分下水井。但现阶段小区部分区域在强降雨期间，的确仍存在短时积水情况，给业主出行造成不便。

2018年在编制废水管道改造实施方案时，对需改造的废水管道进行了排查和筛选，且参与各方均明确或认可：鉴于新德佳苑户型结构原因，解决厨房反水问题，要同时从管道改造提升和后续维护两方面进行强化，尤其需要定期对废水管道进行疏通。

但从现场探勘及润宇物业公司了解到，自2015年交付至今，润宇物业公司从未对小区雨水排放系统进行过彻底疏通，下水井处存在淤积物，也未对废水管道进行过定期疏通保养。另外，根据绿城公司对设计图纸和统计数据的分析，废水管道设置弯头的多少与反水点并无很强关联，弯头少的管道也会堵塞，堵塞情况更多的出现在以出租户居多的楼幢。

综上所述，鉴于之前已进行过相应改造，但问题仍然存在，本次不宜冒然启动硬件改造工程，应先排查原因，弄清积水、反水的“病灶”是硬件需提升还是疏通管养不到位，再对症下药。建议首先对小区雨水排放系统及厨房废水管道进行一次彻底疏通，并督促小区物业公司制定和落实定期疏通管养方案，待观察几个疏通周期后，如仍出现以上问题，再来研究硬件改造事宜。

三、存在的问题

从前期对接情况看，现阶段润宇物业公司坚持认为积水、反水问题是硬件不合理造成的，坚持仅通过硬件改造来彻底解决问题，对下一步配合做好全面疏通和实施定期管养仍有强烈抵触情绪。如小区物业公司不具备能力或不配合实施疏通管养，将使得问题排查及后续长效管养无法落实，大概率还会出现改造后仍积水、反水的情况。

四、相关建议

考虑到小区物业能否落实疏通管养是解决积水、反水问题的重要环节，建议在新德佳苑业主委员会未成立前，先由胜利社区作为小区物业管理服务的监管方，督促、指导小区物业配合做好疏通管养及问题排查工作。我委也将协调相关单位在首次全面疏通所需资金方面予以支持。

后续我委仍将继续与人大代表、政协委员及胜利社区保持密切联系。如经排查后确需进行硬件改造，我委将积极协调相关单位切实推动问题的解决。

同时，也建议胜利社区进一步做好居民的解释沟通和信访维稳工作，并借此契机进一步强化对小区自治管理的引领作用，尽快启动新德佳苑首届业主委员会的选举和成立工作。

感谢您对我市老旧小区改造工作的关心和支持。

联 系 人：市建委办公室  熊明强、方丽君

联系电话：87020171      传真：87066617

杭州市城乡建设委员会

2020年7月30日