您在市十四届人大三次会议上提出的《关于有序推进老预制板楼改造、拆除的建议》（上城21号）收悉。经我委主办，市住保房管局、市规划和自然资源局会办，现答复如下：

一、关于在老旧小区改造中探索拆除重建并引入房地产模式的建议

（一）我市老旧小区改造模式及存在问题

目前，我市城镇老旧小区改造主要有3种模式。一是综合整治，这种方式是国内目前的主流改造方式，主要适用于房屋质量总体尚可的小区，如2019年以来市建委牵头实施的老旧小区综合改造提升工作，改造重点为提升基础设施、公共环境和公共服务能力。截至2022年底，全市已经改造实施了1057个老旧小区，虽在一定程度上改善了居住环境、提升了公共服务，但总体上属于治标不治本，很难从根本上解决老旧小区存在的结构、消防安全问题以及配套用房、停车位严重不足的缺陷；三是危房治理，适用于存在安全隐患的房屋，由市住房管理部门采用加固、“三不”重建（不超过国有建设用地使用权属证书、房屋权属证书载明的用地面积和建筑面积；不改变原房屋用途；不突破原建筑占地面积和原建筑高度）等方式实施。该模式解决了房屋结构安全问题，但由于无法实质性提升居住水平，故在具体实施过程中较难获得居民支持；三是征迁改造，该模式虽然实施效率相对较高，但由于拆迁成本较高，政府总体投入较大，一般不适用于居民住宅区的原地改造。综合以上三种改造方式的问题，正如您所说，从长远角度审视，必须要及早创新改造思路和模式。

（二）关于探索老旧小区拆除重建的建议

目前，我市正结合城市更新工作，在住建部2021年8月《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》明确的总体原则框架下，研究对部分有条件的老旧小区探索居民自主类改造工作。2021年以来，杭州市就启动了以居民自主改造为核心的老旧小区改造新模式探索。目前已经在主城区选定了试点，在运作中坚持“居民自愿、业主主体”“政府少投入、居民得实惠”，由小区全体业主作为改造主体并100%同意改造，承担改造资金，政府接受业主委托组织国有企业通过拆除重建或拆改结合的方式实施改造，政策上主要以提高容积率等作为改造支持。同时将未来社区理念融入到改造过程中，按照新建小区和未来社区标准建设地下车位、补齐公共配套设施空间等内容，尤其是“一老一小”场所，为后期引进第三方运营机构、实现长效运营奠定基础。

（三）关于探索以房地产开发模式推进老旧小区拆除重建的建议

一是整体政策环境并不支持。住建部2021年8月发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中明确提出不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益；严格控制大规模拆除、增建和搬迁，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除面积不应大于现状总建筑面积的20%、拆建比不应大于2、居民就地就近安置率不宜低于50%；再加上，“房住不炒”环境下杭州市仍是全国房价重点监控城市，因此当前在老旧小区改造中引入房地产开发，仍然面临政策上缺乏导向、技术上操作空间不足的问题。二是很多老旧小区本身并不具备通过大幅提高容积率等规划指标，达到增加建筑容量用以出售后实现资金平衡的条件。受限于当时的发展条件和规划水平，老旧小区尤其是主城区老旧小区，不同程度存在空间瓶颈、规划指标调整余地小、周边环境影响等多种障碍，现有老旧小区在拆除新建后，不仅要考虑居民原地安置并适当提高居住面积，还需考虑绿地率补足、配套公共服务设施建设等因素，同时还要增加对外出售的居住面积以达到资金平衡，现有很多小区实际上难以操作。三是与我市现有房地产模式存在一定差别。我市房地产土地市场实行净地出让，即在政府主导完成做地后，房地产企业直接通过招拍挂方式从市场上获得土地。而在老旧小区改造中引入房地产模式，将改变现有模式和做地机制。

二、关于加强老旧小区特色营造的建议

老旧小区承载了珍贵的城市记忆。2019年我市在老旧小区改造启动之初制定实施方案和工作指南时，就明确了包括“有特色文化”在内的“六有”目标和打造小区文化、特色风貌的具体要求。根据《杭州主城区建筑色彩专项规划》要求，建筑外墙面的色彩整体上应保持和谐，色彩的多样性应通过采用不同的建筑材料来实现，涂料及石材的颜色应在同一色彩系列的建筑上展开。老旧小区改造在贯彻上述规定的同时，注重保留乡愁记忆和建筑元素，突出地域特色和文化传承，努力打造“一小区一特色”。如，上城区电厂二宿舍小区在改造中用修旧如旧技艺和材料再现上世纪50年代中西结合建筑清水砖墙风貌；拱墅区和睦新村二期专门设置空间展示老物件、老照片和老故事，为小区居民留住和缅怀记忆提供场景。

三、关于提升老旧小区改造项目品质的建议

老旧小区改造工作涉及群众切身利益，已经连续多年列入省市为民办实事工程，改造成效也得到了市民肯定，支持率为98.9%、满意率为96.3%。但是问题也不少，去年以来，针对工作中发现的问题，我们出台了《关于进一步规范和加强我市城镇老旧小区改造项目建设管理工作要求的通知》，要求现场管理落实“五个一推进体系”和“五个阶段推进要求”，切实将问题化解在萌芽阶段，做到一般问题不出街道、突出问题不出区（县、市）；同时高度注重系统破题，今年开展《区域协同更新视角下的城镇老旧小区“综合改一次”统筹实施研究》课题，为进一步提升“综合改一次”水平提供指引和方法，尽全力减少施工扰民现象。近期根据全省统一部署，强势推进老旧小区改造监管不到位问题专项治理工作，切实强化群众关心关切的急难问题整改，不断提升老旧小区改造工作和监管水平。

四、下一步工作

您所提出的宝贵意见建议，对我们今后结合城市更新高质量推进老旧小区改造的思路不谋而合。我们将加强结合，重点抓好以下工作：

一是进一步加大拆改结合试点探索力度。继续会同相关市级部门，进一步梳理优化从立项、供地、建设到验收、办证的拆改结合全流程办事规则，积极推进试点改造工作，争取尽快启动实质性改造。同时结合不同老旧小区实际，因地制宜开展不同类型的拆改结合模式研究。

二是进一步加强特色文化传承塑造。坚持将“特色文化传承打造”作为旧改工作重要有机组成部分，改造中充分挖掘并融入当地历史文化、地域特色、在地化建筑元素及时代记忆，以“一小区一方案一特色”的方式加强“个性化”改造。

三是进一步突出精品项目打造。坚持精品意识和工匠精神，通过加强居民意见征求、做优方案设计、提升施工管理、优化施工技艺和用材等举措，全方位加强精品项目打造，努力将每个旧改项目都做成老百姓满意点赞的美好家园。

感谢您对杭州市城镇老旧小区改造工作的关心和支持。

联 系 人：市建管中心老旧小区改造处  冯毅超

联系电话：87172973      传真：87150515

杭州市城乡建设委员会

2023年5月16日